Banka e tokës në shumë vende ka provuar se luan një rol vendimtar në përshtatjen e strukturave të përdorimit të tokës në realitetet e reja sociale dhe ekonomike. Nga një vështrim i përgjithshëm i kësaj çështjeje në Evropë, duket se ekzistojnë shumë forma organizative të bankës së tokës. Gjithashtu ekzistojnë shumëllojshmëri objektivash, mjetesh dhe instrumentesh të përdorura.
Banka e tokës përkufizohet si proçesi i ndërmjetësimit të blerjes, shitjes ose dhënies me qera të tokës nga një institucion publik ose privat, në mënyrë që të rritet lëvizshmëria e tokës, për të lehtësuar tregun e tokës bujqësore në përgjithësi dhe për të përmbushur objektivat e politikës publike në lidhje me përdorimin e qëndrueshëm të tokës bujqësore në veçanti. Banka e tokës mund të themelohet edhe nga nisma private.
Termi “bankë toke” nënkupton pothuajse saktësisht atë që është. Në vend që të vendosin para (lekë) në një llogari kursimi (ku mund të fitohet një interes maksimal prej 1% çdo vit) ose në tregun e aksioneve (i cili është bërë gjithnjë e më i paparashikueshëm vitet e fundit), disa sipërmarrës ndërmarrin një qasje alternative duke blerë tokë dhe kësisoj ato sigurojnë paratë e tyre në një pasuri të prekshme, fikse, që nuk mund të prishet, vidhet ose shkatërrohet.
Toka djerrë apo joproduktive, shpeshherë injorohet nga shumica e investitorëve të rinj sepse thjesht nuk tingëllon emocionuese. Kjo bën që shumë investitorë të lënë pas dore shumë përparësi që toka ka mbi investimet tradicionale në pasuri të patundshme (p.sh., shtëpi, ndërtesa, apartamente, e të tjera. Ndryshe nga shumica e ndërtesave të banimit apo atyre komerciale, toka bujqësore në Shqipëri kushton shumë pak për t’a patur (si aset) pa pagesa të shërbimeve, probleme me qiramarrësit, etj.
Mendoni pak… Ju mund të blini një copë tokë të lirë sot, të largoheni prej saj për dhjetë vjet dhe kur të ktheheni, asgjë nuk do të ketë ndryshuar. A mund të mendoni për një investim më të sigurtë?
Dhe mendoni pak për ekonominë e tokës. Është një burim me një ofertë që gjithmonë po bie dhe një kërkesë që është vazhdimisht në rritje. Duke patur parasysh vlerën që merr toka si pasojë e zotërimit apo pronësisë mbi të, çdo person apo çdo investitor duhet të pyesë veten se përse nuk ka më shumë investitorë të përfshirë në këtë proces?
Shumica e investitorëve nuk i kushtojnë shumë vëmendje kësaj mundësie sepse nuk kanë durim. Njerëzit duan paratë e tyre në moment dhe nuk duan të presin me dekada për të realizuar fitimet e tyre. Është një kundërshti e kuptueshme pasi strategjia e bankës së tokës mund të kërkojë pak kohë për t’u zbatuar dhe për të dhënë rezultate.
Në të njëjtën mënyrë ashtu si dhe shumë strategji të tjera, investimi vjen me pjesën e saj të drejtë të rrezikut dhe pasigurisë. Këto çështje shtohen si pasojë e kohës që kërkohet për të funksionuar strategjia e bankës së tokës. Shumë investitorë preferojnë të kenë paratë e tyre më mirë sot sesa pas shumë vitesh në të ardhmen dhe “loja e pritjes” është pa dyshim pengesa më e madhe për funksionimin e bankës së tokës.
Nga ana tjetër e monedhës, nëse një investitor i pasurive të patundshme kupton se si të identifikojë një treg në rritje dhe të blejë prona në vazhdimësi, kthimet mund të jenë në mënyrë eksponenciale më të larta se shumë investime të tjera afatgjata të blerjes apo mbajtjes, sidomos në rastet kur toka është në gjendje të prodhojë një sasi të konsiderueshme të ardhurash gjatë periudhës së mbajtjes (dhënia me qera, etj).
A është banka e tokës një investim i mirë në Shqipëri?
Shpërndarja e tokës bujqësore gjatë reformës së tokës në fillim të viteve ’90, krijoi një strukturë sipërfaqesh të vogla e të fragmentuara në rreth 350000 familje fermere, ku sipërfaqja mesatare e tokës në pronësi të çdo familje fermere, është rreth 1.26 ha të ndara në 4.7 parcela me një sipërfaqe mesatare për parcelë prej 0.27 ha.
Nga kjo sipërfaqe, 561 000 ha ose 81% është në pronësi private dhe 134 000 ha ose 19% është në pronësi publike (shtetërore). Aktualisht rezulton se 134,000 ha tokë bujqësore janë në pronësi shtetërore, nga të cilat 108 500 ha janë toka të pandara të ish-kooperativave bujqësore (objekt i Ligjit Nr. 7501), tokë që është refuzuar nga familjet rurale për shkak të pjellorisë natyrale relativisht të ulët, distancës së largët nga qendrat e banuara, mungesës së infrastrukturës (rrugë, kanale ujitës), pjerrësisë dhe vendndodhjes përgjithësisht në zonat kodrinore-malore.
Në pronësi të shtetit përfshihen gjithashtu edhe 25 000 ha tokë bujqësore që ka qenë në pronësi të ish-fermave shtetërore, e pandarë për shkak të tejkalimit të normës së sipërfaqes së tokës për frymë dhe që shërben si tokë në dispozicion për kompensimin e subjekteve të shpronësuar dhe për institucionet shtetërore në kuadër të kryerjes së detyrave të tyre institucionale.
Në Shqipëri ende nuk është zhvilluar plotësisht një treg formal i tokës rurale (shitja dhe qeradhënia). Që nga fillimi i privatizimit dhe deri në vitin 2017, më pak se 2% e familjeve rurale ka shitur tokën në tregun formal dhe vetëm 3.6% kanë marrë me qera tokën e tyre. Sidoqoftë, është e dukshme që në tokat në zonat rurale, tregu informal është mbizotërues. Është vlerësuar se 8% e fermave familjare kanë dhënë me qera tokat e tyre dhe madhësia mesatare e fermës po rritet ngadalë, gjë që tregon se pronarët vazhdojnë të kryejnë transaksione të tokës me njëri – tjetrin.
Tregu i tokës bujqësore nuk është zhvilluar ende në standardet e një ekonomie tregu. Gjatë vitit 2018, janë regjistruar mbi 3 200 transaksione mbi tokën, për një sipërfaqe prej rreth 750 ha tokë bujqësore me një vlerë totale të regjistruar prej 45.8 milionë eurosh. Megjithatë evidentohet se shumë prej këtyre transaksioneve nuk bëhen për qëllime të zhvillimit bujqësor por për ndërrim të mëtejshëm të destinacionit nga tokë bujqësore në truall për ndërtim apo qëllime të tjera.
Bazuar në këtë situatë, banka e tokës konsiderohet si një mundësi dhe mjet për përdorimin efektiv të burimeve tokësore në Shqipëri sidomos në zonat ku vihet re një sasi e madhe toke e lënë djerrë si pasojë e emigracionit dhe mospërdorimit të saj.
Objektivi kryesor i bankës së tokës në Shqipëri duhet të ketë në fokus stimulimin e tregut të tokës për t’u përshtatur me një treg global liberalizues dhe duke çuar në kërkesa me të sigurta, kur lojtarët e vegjël janë në dispozicion në treg. Duhet gjithashtu të sigurojë një informacion rreth tregut të tokës (çmimeve) dhe të ndihmojë aktorët privatë që të fitojnë përvojë në tregun e tokës, të thjeshtojë dhe zvogëloje kostot e procedurave të transaksioneve të tokës, të ndihmojë grupet specifike që nuk janë në gjendje të performojnë në mënyrë efektive, të shesin ose marrin me qera tokën e tyre si dhe të ndihmojë pronarët e tokave të sqarojnë të drejtat e tyre të pronësisë mbi të.
Banka e tokës është diçka që zhvilluesit dhe shitësit me shumicë e kanë bërë prej dekadash në çdo vend të BE-së. Mjafton të shikoni zonën tuaj më të afërt kryesore metropolitane dhe të krahasoni se si duket ajo krahasuar me atë që dukej dhjetë vjet më parë. Nëse një qytet po rritet, do të ketë një zhvillim të ri të vazhdueshëm të lagjeve të banimit dhe zonave tregtare. Ndërmarrjet e reja të shitjes me pakicë po krijohen gjithnjë e më shumë ose po rivitalizohen, pa marrë parasysh se si duket tregu i pasurive të patundshme.
Gjithçka që nevojitet është që një investitor të ndërmarrë inisiativën dhe të blejë tokë në periferi të një qyteti dhe më pas të presë që popullsia të rritet apo zhvendoset në ato zona. Investitorët po blejnë një pronë me çmim të ulët sot (para se dikush tjetër t’a perceptojë vlerën) dhe po presin derisa qyteti të rritet për ta. Kur kjo të ndodhë, çmimet e tokës rrisin vlerën dhe ata janë në gjendje të arkëtojnë investimin e tyre në tokë.
Prof. Dr. Fatbardh Sallaku
Pedagog, Departamenti i Mjedisit dhe Burimeve Natyrore, Fakulteti i Bujqësisë dhe Mjedisit, UBT.
